A cura di Maria Stella Anastasi

Lo scorso 29 dicembre è stato approvato il testo definitivo della Legge n° 213 del 30 dicembre 2023. Relativamente al settore dei mutui casa non ci sono da segnalare nuove misure incentivanti, ma solamente la conferma di quelle già presenti nella finanziaria 2023, con l’estensione delle misure per le famiglie numerose.

Il Fondo di Garanzia dei mutui prima casa e il Mutuo Giovani under 36 sono stati riconfermati per tutto il 2024 nella nuova legge di bilancio; confermato il limite di età per usufruire dell’agevolazione a tutti coloro che non abbiano ancora compiuto i trentasei anni di età.

Prevista, inoltre, un’estensione delle categorie aventi priorità nell’accesso al credito alle famiglie numerose.

Con una dotazione ulteriore di 282 milioni di euro per tutto il 2024, è stato rifinanziato il Fondo di garanzia dei Mutui Prima Casa grazie al quale è possibile usufruire della garanzia pubblica dello Stato sugli acquisti di immobili adibiti ad abitazione principale, non di lusso e di valore non superiore a 250.000 euro.

La misura della garanzia è stata confermata all’80% nei confronti dei cittadini rientranti nelle seguenti categorie prioritarie:
a) le giovani coppie coniugate o conviventi che abbiano costituito un nucleo da almeno due anni;
b) i nuclei familiari monogenitoriali con figli minori conviventi;
c) i conduttori di alloggi degli istituti autonomi casa popolari;
d) i giovani di età inferiore ai 36 anni.

La Manovra 2024 non ha, però, prorogato la parte di bonus casa giovani inerente la defiscalizzazione delle spese derivanti dalla compravendita e dall’atto di mutuo. Dal prossimo gennaio 2024 la misura torna dunque strutturale, con le agevolazioni classiche previste sulla prima casa.

Infatti solo chi è riuscito a chiudere l’atto di compravendita entro il 31 dicembre 2023 accederà a tutti i benefici fiscali previsti originariamente, con un taglio netto delle spese che l’acquisto della casa comporta.

Cos’è il bonus casa giovani

Istituito con la legge del 26 maggio 2021 e confermato dalla Legge di Bilancio 2022, il bonus prima casa under 36 comprende una serie di misure fiscali con la funzione di favorire l’autonomia abitativa dei giovani.

L’età non è il solo limite stabilito per usufruirne, perché per accedere al bonus è necessario anche avere un ISEE non superiore ai 40.000 euro. Inoltre, la casa acquistata deve essere una prima casa e non deve essere di lusso.

In sostanza, le agevolazioni fiscali concesse ai più giovani riguardano due punti fondamentali:
a) l’accesso al credito per l’acquisto della casa;
b) l’azzeramento delle imposte applicate al momento dell’acquisto dell’immobile.
L’accesso al credito e la garanzia Consap
Una delle difficoltà più importanti che ha portato in passato i giovani a rinunciare all’acquisto della casa è la disponibilità di un acconto iniziale, visto che le banche finanziano generalmente fino all’80% del valore di mercato dell’immobile.

Solo nel 2021 il Governo Draghi ha introdotto una disciplina specifica per gli under 36 in difficoltà:
l’accesso a una garanzia potenziata attraverso il Fondo di garanzia mutui prima casa.

I giovani di età inferiore ai 36 anni con un ISEE entro i 40.000 euro che richiedono un finanziamento prima casa superiore all’80% del valore della casa, potranno usufruire della garanzia potenziata dall’originario 50% previsto prima dell’introduzione del Decreto Sostegni bis, all’80% della quota capitale del mutuo.

Questo consente alle banche, attraverso la maxi-garanzia statale, di concedere mutui
fino al 100%, senza bisogno di alcun anticipo.

Prevista inizialmente fino al 31 dicembre 2023, la garanzia Consap all’80% è stata prorogata dall’art.3 dell’ultima legge di Bilancio fino al 31 dicembre 2024.

La defiscalizzazione sull’acquisto e sul mutuo
Il secondo punto importante che ha alleggerito la spesa dell’acquisto della casa ai più giovani è il taglio delle imposte da corrispondere al momento dell’acquisto. Nello specifico, grazie al bonus prima casa giovani è possibile azzerare:
l’imposta di registro;
l’imposta catastale;
l’imposta sostitutiva sul mutuo pari allo 0,25% della somma ottenuta.

L’esenzione fiscale si estende anche alle pertinenze dell’immobile principale, quindi box e cantine.

Inoltre, se la vendita è soggetta a IVA, spetterà un credito d’imposta di pari importo, da utilizzare ad esempio in detrazione dell’Irpef nella dichiarazione dei redditi o in compensazione di ritenute d’acconto.

Le agevolazioni per le famiglie numerose
Importante novità della manovra finanziaria 2024, prevista al comma 9 dell’art. 1, è l’estensione delle categorie aventi priorità per l’accesso al credito alle famiglie che presentano i seguenti requisiti:
nuclei con tre figli minori di 21 anni con ISEE non superiore a € 40.000 annui;
nuclei con quattro figli minori di 21 anni con ISEE non superiore a € 45.000 annui;
nuclei con cinque figli minori di 21 anni con ISEE non superiore a € 50.000 annui.
La garanzia del fondo rimane operativa anche nelle ipotesi di surroga del mutuo originario. La portabilità del mutuo sarà sicuramente interessante da valutare nei prossimi mesi, in vista della miglior situazione attesa dai mercati legata alla riduzione dei tassi ufficiali di sconto da parte della BCE, grazie alla quale potrebbe ripartire il settore immobiliare in Italia e, di conseguenza, il mercato delle banche, con i finanziamenti per la casa.
Fonti: Segugio.it, Il Sole 24 Ore

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